TOKİ İlk Evim Arsa (İlk Arsam) Rehberi: Arsanızı Teslim Aldınız, Şimdi Ev Zamanı

TOKİ'nin İlk Evim Arsa projesi (halk arasında "İlk Arsam"), 2022'deki büyük sosyal konut kampanyasının arsa ayağı. Başvurular ve hak sahipliği kuraları çoktan tamamlandı; süreç bugün arsa belirleme kuraları, banka sözleşmeleri ve tapu teslimleri aşamasında ilerliyor. Duyurulan takvime göre tahsis sözleşmelerinin önemli bölümü 2026 ilkbaharında Ziraat Bankası şubelerinde imzalandı ve planı onaylanan bölgelerde tapular verilmeye başlandı.

Yani 2026 itibarıyla binlerce hak sahibi, elinde tapusuyla aynı soruyu soruyor: "Arsam hazır; şimdi bu arsaya nasıl, ne kadar sürede ve kaça ev yaparım?" Bu rehber tam o soruya göre kurgulandı. Resmi koşullar TOKİ'nin duyurularında (toki.gov.tr) yayımlanır; aşağıdaki program bilgileri TOKİ'nin İlk Evim Arsa soru-cevap dokümanından derlenmiştir ve zamanla güncellenebilir.

En çok sorulan soru bu ve dürüst cevap şu: tek bir genel teslim tarihi yok. Teslimler il ve etap bazında bir zinciri izliyor: önce bölgenin imar planı onaylanıyor, ardından arsa belirleme kurası yapılıyor, hak sahipleri Ziraat Bankası'nda tahsis sözleşmesine çağrılıyor ve son adımda tapu ile saha teslimi geliyor. Bir ilde tapular dağıtılırken başka bir il henüz kura aşamasında olabilir; "ne zaman" sorusunun cevabı parselinizin bulunduğu etabın bu zincirde nerede durduğuna bağlı.

Kendi tarihinizi tahminle değil resmi kanaldan öğrenin: TOKİ'nin duyuru sayfası (toki.gov.tr) sözleşme ve teslim çağrılarını il il yayımlıyor; e-Devlet üzerindeki TOKİ başvuru sorgulama ekranı başvurunuzun güncel aşamasını gösteriyor; sözleşme sırası geldiğinde Ziraat Bankası hak sahiplerine ayrıca çağrı yapıyor. Tapunuzu aldıktan sonra belediyeden alacağınız imar durumu belgesi, evin projelendirilmesi için ihtiyacımız olan TAKS ve KAKS değerlerini de netleştirir.

Takvimi bilmek şu yüzden kritik: teslimle birlikte bir yıl içinde inşaata başlama şartının saati işlemeye başlıyor. Klasik inşaatta proje, ruhsat ve şantiye derken bu süre kolay eriyor. Fabrikada 10-14 günde üretilen, arsada 3-5 günde vinçsiz monte edilen ve sözleşmeden anahtar teslime ortalama 3-4 haftada tamamlanan modüler sistemde ise teslim tarihinizi öğrendikten sonra bile takvimin önündesiniz demektir.

İlk Evim Arsa'da iki arsa tipi var. Müstakil arsa; yüzölçümü planlamaya göre yaklaşık 350-500 m² arasında değişen ve üzerine 1 adet, en fazla brüt 150 m² konut yapılabilen parsel. Müşterek arsa ise imar koşullarına göre toplu yapıya uygun, konut sayısı kadar hissedardan oluşan büyük parsel. Bu rehberin odağı, kendi evini yaptıracak müstakil arsa sahipleri.

Ödeme tarafı sade: sözleşmede arsa bedelinin %10'u peşin ödeniyor, taksitler bir yıl sonra başlıyor ve 9 yıla yayılmış, faizsiz şekilde ilerliyor. Arsalar elektrik ve su altyapısı tamamlanmış, imar planı hazırlanmış hâlde teslim ediliyor; yani teslim aldığınız parsel, ruhsat sürecine girmeye hazır bir arsa.

Programın en az konuşulan ama en önemli maddesi bu. TOKİ'nin resmi soru-cevap dokümanına göre İlk Evim Arsa parseli arsa olarak devredilemiyor; müstakil arsalarda devrin önü ancak şu şartlarla açılıyor: ilk yıl içinde konut inşa faaliyetine başlamak ve ikinci yıl içinde konutun çekirdek (nüve) kısmını tamamlamak; artı borç bedellerinin ödenmesi.

Bunu bir külfet gibi okumak mümkün; ama tersinden bakınca program zaten amacına uygun davranmanızı istiyor: arsayı al, evini yap, otur. Sorun şu ki klasik betonarme inşaat bu takvimi zorlayabiliyor; proje, ruhsat, temel, kaba yapı, ince işler derken ilk yıl kolayca doluyor. Fabrikada üretilen bir ev ise bu şartın tam karşısına oturuyor: ruhsat sonrası üretim ve kurulum haftalarla ölçülüyor.

Müstakil arsalarda konut sınırı brüt 150 m². ifHaus model ailesinin büyük bölümü bu sınırın rahatça içinde kalıyor; tek ve çift katlı seçenekler mevcut. Sınırı aşan büyük villalar (162 m² ve üzeri) müstakil İlk Evim Arsa parseli için uygun değil; bunu baştan söyleyelim ki plan doğru kurulsun.

Aşağıdaki tablo, güncel model ailemizden 150 m² sınırına uyan seçenekleri özetliyor. Fiyatlar sitede her zaman günceldir; kesin rakam için model sayfalarına bakın.

Birinci adım imar durumu ve zemin: arsanız imar planıyla birlikte teslim ediliyor; belediyeden imar durumu belgenizi alın, zemin etüdünü yaptırın. Belgedeki TAKS ve emsal değerleriyle parselinize hangi modelin sığdığını Arsama Ne Sığar hesaplayıcısında dakikalar içinde görebilirsiniz; terimler için TAKS KAKS rehberimiz yardımcı olur. İkinci adım proje ve ruhsat: seçtiğiniz eve göre mimari proje ve statik hesap hazırlanır, belediyeye ruhsat başvurusu yapılır; ifHaus'ta bu dokümanları projelendirme aşamasında biz hazırlarız. Üçüncü adım üretim ve temel: ruhsat sürecine paralel olarak ev fabrikada üretilir, arsada temel atılır. Dördüncü adım kurulum: modüller arsaya taşınır, saha montajı 3-5 gün (vinç ve iş makinesi gerekmez), bağlantılar ve teslim birkaç gün.

Toplam tablo: ruhsat süreci belediye takvimine bağlı; üretim ve kurulum ise sözleşmeden anahtar teslime ortalama 3-4 hafta. Yani "ilk yıl içinde inşaata başlama" şartı bir yana; İlk Evim Arsa sahibi bir aile, aynı yılın içinde evine taşınmış olabiliyor. Sürecin gün gün nasıl aktığını üç haftalık kurulum günlüğümüzde anlattık; sistemin bütününü de prefabrik ev sayfamızda bulabilirsiniz.

İlk Evim Arsa'nın finansal cazibesi, arsa maliyetini faizsiz ve 9 yıla yayılmış taksitlere bölmesi. Ev tarafında ise fabrika üretiminin avantajı fiyatın baştan belli olması: ifHaus modellerinde güncel liste fiyatı sitede açık, kapsamı belli, süresi belli. Arsa taksitiniz devam ederken evin bedelini net bir rakam olarak planlayabiliyorsunuz; klasik inşaatın "başladık ama nereye gider bilmiyoruz" belirsizliği yok.

Bütçe planında üç kalemi ayırın: TOKİ arsa taksitleri (sözleşmenize göre), evin anahtar teslim bedeli (model sayfasındaki güncel fiyat + temel/nakliye gibi arsaya bağlı kalemler) ve ruhsat-harç giderleri. Teklif aşamasında bu kalemlerin hepsini yazılı olarak netleştiriyoruz.